Twee segmenten in transitie: van groei naar kwaliteitstweedeling
Kijk om je heen in een willekeurige Nederlandse binnenstad. Je ziet er waarschijnlijk lege winkelpuien naast populaire streetfoodkramen. Kantoorgebouwen die deels zijn omgebouwd tot appartementen, en aan de andere kant de drukke Zuidas in Amsterdam met torens voor toplocatiehuren van €600 per vierkante meter per jaar.
De kantoren- en winkelmarkt zijn allebei in beweging — maar ze volgen niet dezelfde beweging. Beide segmenten kennen een tweedeling: toplocaties floreren, terwijl secundaire locaties kampen met structurele leegstand. Dat maakt deze markten boeiend, maar ook complex voor vastgoedprofessionals.
In dit hoofdstuk verkennen we de kantorenmarkt en de winkelmarkt afzonderlijk. We kijken naar actoren, prijsvorming, historische ontwikkeling en de uitdagingen waar beide segmenten voor staan.
De kantorenmarkt is de markt voor ruimtes waar organisaties hun administratieve en zakelijke activiteiten uitvoeren. Kantoorhuurders zijn doorgaans bedrijven en instellingen die ruimte huren voor hun medewerkers. De huurprijs hangt sterk af van locatie, gebouwkwaliteit en bereikbaarheid.
Een sleutelbegrip in de kantorenmarkt is opname: het totale oppervlak kantoorruimte dat in een bepaalde periode in gebruik wordt genomen via nieuwe huur- of koopcontracten. In 2024 was de opname in Nederland 930.000 m², een stijging van 19% ten opzichte van 2023.1
Totaal 4,2 mln m² aangeboden, waarvan 3,6 mln m² fysiek leeg. Grote regionale verschillen.1
Utrecht en Rotterdam: €330, Den Haag: €260, Eindhoven: €255. Duurzame toplocaties halen 20%+ premie.1,2
Door hybride werken. Leegstandspiek verwacht in 2027–2028 op 10,7% in de vijf grote steden.3
De kantorenmarkt is niet één markt. Er is een groeiende kloof tussen topkantoren op goed bereikbare locaties en verouderde kantoren op secundaire locaties.
Hybride werken — deels thuis, deels op kantoor — is na de coronapandemie stevig verankerd in de meeste organisaties. Werkgevers zien het kantoor steeds meer als ontmoetingsplaats in plaats van werkplek. Dat heeft gevolgen voor de gevraagde oppervlakte én voor de locatievoorkeuren.
In Nederland lag de werkplekratio al vóór de pandemie op circa 65% (één werkplek per 1,5 medewerker), terwijl dit in de Verenigde Staten 82% was. Dat verklaart waarom de Nederlandse kantorenleegstand minder sterk is gestegen dan in veel andere landen. CBRE verwacht desondanks een structurele daling van de kantorenvraag in de vijf grote steden van 8,7% tot 2030.3
| Periode | Ontwikkeling |
|---|---|
| 1960–1990 | Sterke groei: uitbreiding van financiële sector, overheid en zakelijke dienstverlening. Kantoorparken langs snelwegen en in binnensteden. Weinig aandacht voor duurzaamheid of bereikbaarheid via OV. |
| 2000–2013 | Dotcomcrisis (2000) en financiële crisis (2008) doen de vraag kelderen. Leegstand loopt op tot 16–17% nationaal. Overschot aan verouderd kantoorvastgoed op monofunctionele locaties. |
| 2013–2020 | Herstel door economische groei én transformatie van leegstaande kantoren naar woningen. Focus op OV-locaties en duurzaamheid neemt toe. Nieuwbouw concentreert zich op hoogwaardige locaties. |
| 2020–heden | Pandemie versnelt hybride werken. Gebruikers willen minder m², maar hogere kwaliteit. Tweedeling verscherpt. Energielabel C-verplichting (jan 2023) vergroot druk op verouderd vastgoed. |
Bedrijven en instellingen die ruimte zoeken. Vraag richt zich steeds vaker op kleine, flexibele eenheden (200–500 m²) op goed bereikbare locaties.4
Pensioenfondsen en vastgoedfondsen die kantoren als langetermijnbelegging aanhouden. Concentreren zich op duurzame toplocaties (Zuidas, Utrechtse stationszone).
Ontwikkelen nieuwbouw of renoveren bestaande kantoren. Duurzaamheid (BREEAM, WELL) is standaard geworden bij nieuwbouw.
Aanbieders zoals Spaces, WeWork en Regus verhuren werkplekken op korte termijn. Nemen een groeiend deel van de opname voor hun rekening.
Sturen via bestemmingsplannen en transformatieregelingen. Stimuleren omzetting van leegstaand kantoorvastgoed naar woningbouw.
Begeleiden huurders bij locatiekeuze en adviseren beleggers over aan- en verkoop. CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Savills zijn marktleiders.
De winkelmarkt omvat alle ruimtes waar detailhandel plaatsvindt: van binnenstadswinkels en winkelcentra tot perifere locaties (grootschalige retail aan de rand van de stad). De markt wordt sterk bepaald door consumentengedrag, e-commerce en de concurrentiepositie van fysieke versus online winkelen.
Een centraal begrip is de locatiehiërarchie: A1-locaties (topwinkelstraten met hoge passantenstromen), A2-locaties, B-locaties (aanloopstraten, middelgrote centra) en C-locaties (perifere winkelgebieden, kleine winkelcentra). De huurprijs en het leegstandsrisico verschillen sterk per categorie.
13.600 leegstaande winkelpanden. Stijging van 6,9% naar 7,3% in 2024 (Locatus/NVM).5
Gemiddeld in eerste drie kwartalen van 2024, gedreven door populaire A1-locaties.5
Percentage van de bevolking dat in eerste helft 2024 iets online kocht. Hoogste niveau in 10 jaar (CBS).6
Op locaties waar de detailhandelsfunctie structureel is weggevallen, biedt transformatie soms de enige uitweg. Winkelpanden worden omgebouwd naar woningen, horecagelegenheden, culturele functies of werkplekken. Dat vereist medewerking van gemeente (bestemmingsplanwijziging), eigenaar en eventuele zittende huurders.
Transformatie is geen wondermiddel. Locatus onderscheidt meerdere strategieën afhankelijk van de context: verdunnen (functiemenging door het hele gebied), comprimeren (krimp aan de randen van het winkelgebied) of volledige herbestemming van een winkelzone.8 Maatwerk is vereist — er bestaat geen universeel recept.
| Periode | Ontwikkeling |
|---|---|
| 1960–1990 | Schaalvergroting en ketenvorming. Supermarkten groeien. Overdekte winkelcentra (Hoog Catharijne, Winkelcentrum Zuidplein) brengen retailers samen. Groei van passantenstromen in binnensteden. |
| 1990–2008 | Verdere uitbreiding met perifere detailhandelslocaties (PDV's) voor meubels, doe-het-zelf en elektronica. Eerste online winkels verschijnen, maar zijn nog marginaal. |
| 2008–2020 | Financiële crisis ramt detailhandel. Leegstand loopt op. E-commerce versnelt en legt druk op B/C-locaties. Modeketensterfte: V&D, Mexx, Polare verdwijnen. Transformatie naar woningen komt op gang. |
| 2020–heden | Pandemie versnelt e-commerce. Bezoekers keren daarna terug naar A-locaties. Tweedeling verscherpt. Faillissementen van Blokker, Bristol e.a. (2024). Online en fysiek groeien naar elkaar toe (omnichannel). |
Winkeliers en ketens als huurders. Keuze voor locatie, grootte en huurcontractvorm (vaste huur of omzetgerelateerde huur) is bepalend voor hun bedrijfsresultaat.
Eigenaren van winkelpanden en winkelcentra. Grote institutionele beleggers richten zich op supermarktvastgoed en A1-locaties als veiligste categorieën.5
Sturen via branchering, terrasvergunningen en bestemmingsplannen. Financieren soms placemaking-initiatieven om winkelgebieden aantrekkelijk te houden.
Spelers als bol.com en Zalando beïnvloeden de vraag naar fysieke winkelruimte. Tegelijkertijd openen ze showrooms op A-locaties als onderdeel van hun omnichannel-strategie.
Behartigen belangen van retailers, voeren lobby voor lagere huurprijzen en belastingen, en publiceren marktdata over omzetten en faillissementen.
Verzamelen en publiceren data over leegstand, passantenstromen en voorzieningendichtheid. Onmisbaar voor onderbouwde investeringsbeslissingen in retail.
Beleggers in kantoren en winkels staan voor een fundamentele keuze: kiezen voor zekerheid en laag rendement (toplocaties) of voor hoger rendement met meer risico (secundaire locaties en transformatieprojecten).
| Categorie | Kenmerk | BAR-indicatie | Risico |
|---|---|---|---|
| Topkantoor (OV-locatie, A-label) | Duurzaam, hoge huur, lange contracten | 4–5% | Laag |
| Kantoor secondaire locatie | Oud, energetisch slecht, auto-afhankelijk | 7–10%+ | Hoog (leegstand, transformatienoodzaak) |
| Supermarkt / convenience retail | Stabiele huurder, lange contracten, dagelijks gebruik | 4–5% | Laag |
| A1-winkellocatie binnenstad | Modegevoelig, hoge huren, omzetgerelateerd | 5–7% | Matig (afhankelijk van bezoekersstroom) |
| Secondaire winkellocatie / aanloopstraat | Dalende passanten, risico op leegstand of faillissement huurder | 8–12%+ | Hoog |
Het bruto aanvangsrendement (BAR) — jaarhuur gedeeld door aankoopprijs — is een snelle maatstaf, maar zegt niets over de kwaliteit van de huurder, de resterende levensduur van het gebouw of de locatieontwikkeling. ESG-criteria (milieu, sociaal, governance) spelen een groeiende rol: institutionele beleggers stellen steeds vaker minimale duurzaamheidseisen als voorwaarde voor investering.
De kantoren- en winkelmarkt zijn elk op hun manier in een structurele transformatie. Beide segmenten kennen dezelfde fundamentele dynamiek: kwaliteit en locatie bepalen steeds meer het verschil tussen succes en leegstand. Slechte locaties en verouderde gebouwen worden niet langer 'weggehuurd' — ze verdwijnen uit hun oorspronkelijke functie.
Voor de kantorenmarkt betekent dat: investeer in duurzaamheid en bereikbaarheid, of accepteer waardedaling. Voor de winkelmarkt: binnensteden met beleving en mix houden stand, terwijl aanloopstraten in kleinere plaatsen transformeren naar wonen of zorg.
In week 5 staan zorgvastgoed en recreatief vastgoed centraal — twee sectoren die sterk worden beïnvloed door demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid.